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Financiamento de imóveis: entenda como funciona

O financiamento de imóveis é uma alternativa para quem deseja comprar imóveis, mas que não tem dinheiro suficiente para pagar à vista. Essa modalidade de compra tem crescido bastante no país, com ofertas diferenciadas por parte dos bancos e das próprias construtoras.

O financiamento de imóveis é uma ótima solução para os recém-casados, que precisam encontrar uma casa ou um apartamento para construir seu lar, seu cantinho especial. Leia o nosso post de hoje e veja como o financiamento imobiliário funciona!

Compra parcelada

Financiar é como fatiar um grande bolo e dividi-lo em partes iguais para ser consumido, pela mesma pessoa, durante a semana. Em resumo, o financiamento de imóveis é isso: dividir o valor total do bem em parcelas menores para serem pagas durante um período determinado, que pode chegar até 35 anos.

Para garantir a lisura do negócio, existe um contrato com cláusulas que especificam como as prestações serão cobradas. Todo financiamento embute juros, uma espécie de compensação paga ao banco pelo empréstimo que ele faz ao cliente. Por isso, é necessário compreender bem a dinâmica oferecida pela instituição financeira para escolher o melhor financiamento.

Atualmente, quem mais efetua financiamentos imobiliários para pessoas físicas é a Caixa Econômica Federal. Por meio dela, o Governo Federal promove projetos como o Minha Casa Minha Vida, por exemplo. A Caixa usa determinados recursos, como:

  • FGTS (Fundo de Garantia por Tempo de Serviço);
  • Orçamento Geral da União;
  • FAT (Fundo de Amparo ao Trabalhador);
  • Depósitos de poupança;
  • Letras de hipoteca.

Os principais tipos de financiamento de imóveis no país são:

  • SFH;
  • SFI.

Conheça, a seguir, cada um deles:

SFH (Sistema Financeiro de Habitação)

Criado pela Lei nº 4.380, o Sistema Financeiro de Habitação é destinado principalmente à população de renda mais baixa. Ele apresenta algumas características, tais como:

  • O limite máximo para valor de avaliação do imóvel é de R$ 500.000;
  • O limite máximo para financiamento de imóveis é de R$ 450.000, ou seja, 90% do custo do imóvel mais caro (isso envolve as despesas principais e acessórias);
  • O custo efetivo máximo para o cliente é de 12% ao ano (diferente do custo efetivo total, que envolve seguro de morte e invalidez, seguro de danos ao imóvel, taxa administrativa);
  • A taxa administrativa não pode ser superior a R$ 25;
  • Os juros não podem ser superiores ao teto vigente no mercado, determinado pelo Banco Central (essa regra é aplicada a todos os setores econômicos).

SFI (Sistema Financeiro Imobiliário)

O Sistema Financeiro Imobiliário foi criado pela Lei nº 9.514 para ajudar as classes de renda mais alta. Os recursos usados nesse tipo de financiamento provêm de:

  • Fundos de pensão;
  • Fundos de renda fixa;
  • Bancos de investimento;
  • Companhias seguradoras.

No SFI, existe maior liberdade para valores e principalmente para juros.

Cooperativas, créditos e consórcios

Além do financiamento tradicional, há outras formas de financiamentos imobiliários, como:

  • Cooperativas (financiamento geralmente fechado, controlado por um grupo específico de trabalhadores);
  • Créditos imobiliários (compra de créditos imobiliários por meio das chamadas companhias securitizadoras);
  • Consórcios (grupos de autofinanciamento regidos por uma administradora credenciada pelo Banco Central).

Amortização e juros

A prestação do financiamento de imóveisse divide em amortização e juros. A amortização corresponde ao processo de quitação da dívida, ao pagamento do valor que foi tomado emprestado ao banco para financiar a compra do imóvel.

Os juros são a compensação e servem como garantia ao banco no caso de inadimplência, de atrasos ou de outras perdas. Os juros estão ligados ao saldo devedor: quanto maior o saldo, maiores os juros.

Considerando a dinâmica da amortização e dos juros, existem dois sistemas:

  • Sistema Price;
  • SAC;

Conheça as características de cada um deles!

Sistema Price

É o sistema mais conhecido, mas tem sido o menos usado. Na Tabela Price, as parcelas são fixas, os juros decrescem com o tempo e as amortizações aumentam. Nesse ritmo, ao chegar ao último mês, o cliente pagará uma parte de juros bastante pequena — o restante da parcela será referente à amortização.

No Brasil, o grande problema com o sistema é a inflação alta. A Tabela Price adota indexadores (como a TR, Taxa Referencial) para que as prestações sejam reajustadas conforme os preços do mercado.

Dessa forma, as parcelas deixam de ser fixas e vão ficando mais caras. O cliente precisa ter uma renda que acompanhe essas mudanças para não ficar com uma dívida muito alta.

SAC (Sistema de Amortizações Constantes)

O SAC é muito utilizado pela Caixa. A variação acontece nos juros e o valor das prestações cai ao longo do tempo. No começo do pagamento, as prestações são maiores, mas a amortização acontece de forma mais rápida e o total de juros, ao final de tudo, acaba sendo menor.

São grandes as possibilidades de pagar parcelas bem menores no final do financiamento. O fato de que os maiores valores serão pagos logo no início oferece melhores expectativas ao cliente, já que ele terá mais segurança na quitação da dívida ao longo do tempo (principalmente diante de imprevistos como redução de salário ou perda de emprego).

Outras amortizações

Além disso, existe também a possibilidade de participar de amortizações extras, caso o cliente consiga aumentar sua renda durante o prazo do financiamento. Fazendo outras amortizações (informe-se no banco sobre elas), o cliente poderá conseguir reduzir ainda mais o valor do débito e libertar-se logo desse compromisso (especialmente dos juros). Porém, é vantajoso recorrer às amortizações adicionais se também fizer a transferência do imóvel para seu nome.

E você? Deseja fazer um financiamento de imóveis para comprar sua casa própria? Pesquise bastante e se informe antes de escolher um banco, um tipo de financiamento e um sistema de amortização que se encaixe bem em seu perfil.

Lembre-se, ainda, de que é possível usar o seu FGTS nessa aquisição! Para finalizar, que tal deixar a sua opinião ou comentário sobre o que achou do post?


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